HoREA đề xuất cơ chế tháo gỡ “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản bị chôn vốn, không có quỹ đất, không thể triển khai dự án... Ảnh: VGP

Cần “thực quyền” cho tổ chức phát triển quỹ đất

Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định hiện các vướng mắc về giải phóng mặt bằng đang gây khó khăn cho không chỉ dự án đầu tư công mà với cả dự án khu vực tư nhân. Theo đó, giá bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án đầu tư công thường thấp hơn rất nhiều so với dự án đầu tư tư nhân đang khiến dự án đầu tư công gặp thách thức, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người.

Còn tại các dự án bất động sản, giải phóng mặt bằng cũng ngày một khó khăn hơn do doanh nghiệp (DN) khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Dự án vì vậy rơi vào tình trạng “da beo”, không triển khai được, bị chôn vốn kéo dài, và trở thành một trong những nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung nhà đất trong gần 2 năm qua.

HoREA cho rằng cần có phương thức hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên và lợi ích công cộng. 

Cũng theo HoREA, Luật Đất đai đã quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở sinh viên, NOXH (Điều 62 Luật Đất đai 2013) và tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị nắm giữ vai trò này (Điều 68 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên theo HoREA, đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể hơn để thực hiện hiệu quả chủ trương trên, tạo điều kiện cho DN bất động sản tiếp cận quỹ đất, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trong khu vực dự án. Trong đó, có quyền được thỏa thuận bồi thường thỏa đáng và quyền được tái định cư ngay tại dự án theo quy định pháp luật.

Vì vậy, HoREA đề nghị Điều 68 cần được bổ sung thêm cơ chế nhằm phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất, giúp tổ chức này có “thực quyền” trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển, tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô từ hoạt động trên thuộc về ngân sách Nhà nước - dành cho các mục tiêu phục vụ lợi ích công cộng.

“Đây là phương thức vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong giải phóng mặt bằng, hạn chế phát sinh khiếu kiện, vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, cho các DN cơ hội như nhau khi tiếp cận quỹ đất”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu tin tưởng.

Còn trước mắt, HoREA cho rằng để xử lý “rốt ráo” các dự án “da beo” hiện tại, Ủy ban Nhân dân TPHCM cần có chính sách thu hồi phần đất còn lại để hỗ trợ các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên. Tất nhiên, DN vẫn phải là người thỏa thuận bồi thường cho người sử dụng đất phù hợp với giá thị trường, phải thực hiện quyền được tái định cư của người sử dụng đất trong khu vực dự án và đảm bảo các lợi ích công cộng có liên quan.

Nâng “chất” nhà trọ, doanh nghiệp phải nhập cuộc

Riêng về phát triển nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê dạng phòng trọ, nhà trọ, HoREA cho rằng các quy định hiện nay chỉ mới điều chỉnh các hộ gia đình, cá nhân kinh doanh phòng trọ, nhà trọ; Và chưa đề cập tới việc cho phép DN tham gia khu vực này.

Không có “đối trọng” kinh doanh nên hiện nay hầu hết các khu phòng trọ, nhà trọ đều không đạt chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, thiếu an ninh, thậm chí có rất nhiều khu nhà lụp xụp…

Do đó, HoREA tin rằng nếu DN được đầu tư, kinh doanh phòng trọ, nhà trọ thì sẽ tạo ra sự cạnh tranh. Những vấn đề như: chất lượng xây dựng, tiện ích, an ninh… của loại hình nhà trọ cũng sẽ dần được cải thiện. Điều này còn có tác dụng thúc đẩy các hộ gia đình thêm động lực “nâng cấp” mô hình kinh doanh lên DN để có sự vận hành bài bản hơn.

Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung Điều 53 Luật Nhà ở 2014 theo hướng cho phép DN được đầu tư phát triển NOXH dạng phòng trọ, nhà trọ để cho thuê - cũng như điều chỉnh Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 20/2016/TT-BXD để đồng bộ hóa các quy định pháp luật với nhau.

Ngoài ra, tổ chức của các nhà phát triển bất động sản TPHCM cũng cho rằng các quy định hiện tại (Điều 62 Luật Nhà ở và Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP) yêu cầu người mua NOXH khi bán nhà (sau thời hạn 5 năm) phải nộp lại cho Nhà nước từ 50%-100% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ là chưa thấu tình, đạt lý bởi “đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH đều là người có thu nhập thấp và cũng chỉ được hưởng ưu đãi này một lần trong đời. Với những trường hợp này nên quy định không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì có lý, có tình hơn”, người đại diện HoREA đề đạt thêm.

Phương Hiền